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El Mercado Inmobiliario Actual: Estrategias Oportunísticas y desafíos financieros. Alejandro Saenz y Sebastian Emden.

Si bien el mercado inmobiliario en la actualidad se encuentra bastante reprimido, con una presión inflacionaria fuerte, tasas de interés en niveles altísimos y mercados con riesgos de recesión, vemos que existen diversas estrategias de los principales actores inmobiliarios por tomar nuevas posiciones, ya sean de un perfil más conservador o bien la búsqueda de oportunidades.

Independiente de la estrategia de inversión de cada cliente, si tuviéramos que definir el mercado inmobiliario actual en una sola palabra, esta sería “Oportunístico”. Por el lado de los usuarios finales y/o empresas, notamos un intenso movimiento en el mercado de oficinas, donde muchas empresas han retornado a sus espacios de trabajo dejando el trabajo remoto de lado, dada la alta oferta y precios de arriendo en niveles bajísimos. En relación con el mercado de arriendo de bodegas, los indicadores siguen arrojando cifras muy atractivas para los desarrolladores y vemos a múltiples empresas emigrando a centros con alto estándar y buena materialidad constructiva, con precios de arriendo en niveles altos y bajas tasas de vacancia. El mercado del retail y los locales comerciales también muestran una recuperación en términos de colocaciones, donde vemos que las principales cadenas y tiendas de conveniencia, han tomado posiciones de forma agresiva, ante un mercado que estuvo de capa caída principalmente por dos hechos que denominamos la “tormenta perfecta” como lo fueron el estadillo social y posterior pandemia del Covid-19. Si bien en estos submercados evidenciamos sectores que fueron más resilientes que otros, a nivel del gran Santiago, hemos notado una baja en las tasas de vacancia. Finalmente, no ha corrido la misma suerte el mercado de venta de terrenos para desarrollo, donde vemos a las inmobiliarias muy golpeadas con fuertes costos financieros y permisologías infinitas, que dejan una incertidumbre tremenda a la hora de ejecutar un proyecto para desarrollo.

Ahora enfocándonos en los clientes rentistas, que buscan realizar algún tipo de inversión inmobiliaria, como lo son los Family Offices, Fondos de Inversión e Inmobiliarios, Compañías de Seguros e Inversionistas Particulares, vemos un mercado muy restrictivo en la consecución de financiamientos a largo plazo, elemento primordial para el modelo de Renta Inmobiliaria. En la actualidad, notamos que las transacciones de renta ocurren en tickets de menor envergadura, donde el inversionista pasa a tener una estructura de deuda más flexible, lo que le permite realizar operaciones a Cap Rates históricamente altos y precios de venta con descuentos importantes. Dispar es la figura para los clientes institucionales, que, al evaluar activos de mayor envergadura, pasan a tener una estructura de deuda más rígida, donde el porcentaje del préstamo, tasa de interés y plazos son fundamentales para la realización del negocio. Los grandes clientes rentistas acostumbraban un mercado en donde la diferencia entre la deuda y los “Cap Rates” eran de aproximadamente 400 puntos base, donde en la actualidad, dado los altos niveles de endeudamiento, hacen que esta diferencia, por activos muy consolidados, sea máximo de unos 100-150 puntos base, lo cual muestra la compresión del mercado y la dificultad de llegar a acuerdos comerciales entre los propietarios de los activos.

Como conclusión, nos encontramos frente a un mercado donde aquellos que cuentan con acceso a endeudamiento corren con ventaja pudiendo encontrar, dentro del abanico de alternativas (que dicho sea de paso es muy variado en la actualidad), precios “Atractivos” y que permiten realizar transacciones a inversionistas que cuenten con diversas políticas de inversión, desde aquellos que prefieren arrendatarios “Triple A” a rentabilidad más ajustadas, como aquellos que buscan Cap Rates sobre los dos dígitos en sectores que se requiere un músculo comercial, administración y gestión de la propiedad más desarrollado.