Las oportunidades que vienen para los terrenos industriales

Diego Castillo Labbé, Gerente General de Grupo Casal, nos da su punto de vista en relación a esta materia.

La Región Metropolitana concentra casi la mitad de los suelos industriales del país, un segmento que sigue moviéndose con rapidez y que tiene buenas perspectivas de desarrollo pese a la crisis económica. Conozca aquí cuáles son las condiciones que están facilitando su buen desempeño.

Hace poco más de un mes, Mercado Libre inauguró el centro de distribución más grande del país: con 100 mil metros cuadrados (m2) y capacidad para almacenar 15 millones de productos, la nueva infraestructura se ubica en Colina, en la zona norte de la capital, que es donde se concentra la mayor cantidad de superficie de terrenos industriales de la Región Metropolitana. Muy cerca de ahí, de hecho, la comuna de Quilicura registra 514 roles, lo que equivale a un 17% de uso de suelo de este tipo en la región.

Según datos consolidados en octubre por Equifax -en base a información propia e información oficial y pública del SII para empresas y la Tesorería General de la República para los certificados de contribuciones y avalúo, además de otros datos de carácter público-, en Chile existen 20.297 terrenos industriales, que suman más de 55 millones de m2, con un promedio de 2.716 m2 por paño. Cerca de la mitad de esos terrenos está en la Región Metropolitana, que concentra más de 23 millones de m2, y mientras Quilicura alberga la mayor cantidad de superficie (4 millones de m2), Quinta Normal registra el mayor número de roles (879) y Vitacura, aunque solo contabiliza tres de ellos, tiene los paños de mayor tamaño, con 15.700 m2 en promedio.Las Condes, en tanto, presenta el mayor avalúo promedio, con terrenos que superan los $983 millones y 156 UF/m2 en promedio.

Estas cifras son claves para entender el alto dinamismo que vive hoy el mercado de los terrenos industriales. “La baja vacancia de espacios de bodegas, sumada a la escasez de suelo y la baja producción de nuevos terrenos industriales, han hecho que la demanda para adquirir este tipo de activos haya aumentado considerablemente”, explica Diego Castillo, gerente general de Grupo Casal, quien detalla que los principales desarrolladores de centros de distribución tienen proyectos en ejecución con entrada de nuevos m2 para 2023. “La mayoría de estos centros, especialmente los destinados para renta, ya están comprometidos para los nuevos arrendatarios”, precisa.

Mayor desarrollo

Según Mathieu Méot, broker Industrial de Cushman & Wakefield, las comunas con más oportunidades de transacciones son aquellas que cuentan con mayor infraestructura, mayor cantidad de unidades vendibles y mayor superficie. “Son indicadores de desarrollo urbano industrial, ya que demuestran, indirectamente, una mayor cantidad de inversión y usuarios en el sector”, explica.

En este sentido, Castillo añade que las que tienen mayor dinamismo son las ubicadas en el sector Norte y Norponiente de Santiago, específicamente Quilicura, Pudahuel y Lampa. “Las dos primeras debido a la gran conexión que tienen a las principales arterias de Santiago, como Costanera Norte, Américo Vespucio y Ruta 68, y por su cercanía al aeropuerto. En el caso de Lampa, ha tenido un importante desarrollo vial desde hace ya tres años, lo que ha ido consolidando algunos sectores industriales”.

Por el contrario, según los datos de Equifax, Aysén es la comuna con menor presencia de este tipo de uso de suelo, con 144 roles. “Vemos una clara concentración de terrenos industriales en la Región Metropolitana. Acá se concentra el mayor número de roles habilitados para este uso y, al mismo tiempo, la mayor cantidad de m2”, dice Ignacio Bunster, director de Asuntos Corporativos de la compañía, quien, ante esto, recalca que “hay un desafío importante en términos de lograr descentralizar la producción industrial de la capital”.

Perspectivas

Actualmente, la búsqueda de terrenos se puede dividir en dos categorías: la compra para desarrollo y la compra para uso. “Los desarrolladores tienen acceso a diferentes alternativas de usos industriales y, por eso, han sido grandes protagonistas de la compra de superficie durante 2022”, analiza Méot. Por su parte, agrega, las industrias manufactureras con procesos industriales molestos o muy específicos como, por ejemplo, los data centers, tienen muy limitadas alternativas de ubicación y, por lo general, suelen comprar antes que arrendar.

De ahí que el buen momento de este segmento podría continuar el próximo año. Castillo señala que, aunque existe una escasez importante de suelo con normativa  industrial, todavía es posible adquirir este tipo de activos a valores prepandemia. Por su parte, Méot prevé que los precios de la tierra podrían seguir subiendo por la falta de stock, ya que los costos asociados a la construcción y al alza de las tasas de deuda presionan negativamente el valor de adquisición de los suelos. “Por lo tanto, la venta de suelo se encuentra actualmente restringida a la disposición de los dueños de otorgar descuentos en el precio o a la del comprador de asumir mayor riesgo”, puntualiza.

De todas formas, para Castillo, “las tasas actuales de mercado pueden afectar algunas de estas inversiones, no será un factor relevante en el comportamiento y desarrollo de nuevos proyectos industriales”.